כמה זה כלכלי לחברת יזום בניה להקים קרן ארוכת טווח?

ההנחיות כבר עונות על שאלת מקור ההון

נוהל 2023/1 של מינהל התכנון, שעודכן במאי 2024, מגדיר את פתרון הביניים כ״הקצאת זכויות עודפות מותנות ליזם התכנית״. הזכויות מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח, ומסמך התחזוקה משמש לקביעת היקף הזכויות הנדרש לצורך כינון הקרן.

מסמך העלויות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משלים את התמונה הכלכלית. הוא מבהיר שהסכומים המופיעים בו משקפים את הסכום שהיזם נדרש להפקיד בקרן, וכי סכום זה מחושב לפי התקבולים נטו מן הזכויות המותנות לאחר ההוצאות הכרוכות בבנייתן — לרבות עלויות הבנייה, מיסים והרווח היזמי.

לכן המשוואה הנכונה מבחינת הנהלת חברת הייזום היא:

וכאשר פותרים את המשוואה מהכיוון התכנוני:

זהו ההיגיון השמאי של הכלי. לא ״נראה מה יישאר ליזם אחרי הקרן״, אלא כמה זכויות צריך להוסיף כדי שהקרן והרווח יתקיימו יחד.

הרווח היזמי הוא חלק מתנאי ההצלחה של המנגנון

חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה אינה מסתפקת בכך שהזכויות יממנו את הקרן. היא דורשת שהערך הכלכלי של החלק המותנה ישאיר ליזם, לאחר מימון הקרן, רווח יזמי מקובל בשיעור שיוצר תמריץ הולם לבחור במימוש הזכויות.

המשמעות העסקית חשובה: המנגנון לא תוכנן כדי להיות רק “לא מפסיד”. הוא אמור להיות מספיק כלכלי כדי שהיזם ירצה לממש אותו בפועל.

זה גם מסביר מדוע שיעור הרווח היזמי בתחשיב אינו פרט טכני. אם השומה משאירה רווח שאינו תואם את הסיכון, משך הפרויקט, עלויות המימון ומצב השוק, יכולה להיווצר תוכנית שנראית מאוזנת ביום האישור אך אינה אטרקטיבית למימוש מספר שנים אחר כך.

בדצמבר 2025 עדכן השמאי הממשלתי הראשי את רמות הרווח היזמי המזערי המשמשות לבחינת היתכנות בתוכניות פינוי־בינוי: 16% בממוצע במחוזות תל אביב, מרכז וירושלים, בטווח יישום של 15%–17%, ו־17% במחוזות צפון, חיפה ודרום, בטווח 16%–18%. המסמך מדגיש שמדובר במדד להערכת היתכנות ולא ב״רווח נורמטיבי״ או בתקרת רווח.

ביוני 2026 דווח כי מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית הנחה את צוותי הרשות לשאוף, כברירת מחדל בתוכניות המקודמות על ידם, לרווח יזמי של 18%–20%, מתוך רצון לשפר את סיכויי המימוש בתנאי השוק הנוכחיים. מדובר במדיניות מקצועית שדווחה על בסיס מכתב פנימי ולא בהוראה סטטוטורית מחייבת, אבל היא מחזקת נקודה חשובה ליזם: אין סיבה להפוך את רף המינימום ליעד אוטומטי כאשר מאפייני הפרויקט מצדיקים מרווח גבוה יותר.

המספרים בפועל: 20% יזמות לפני שמגיעים לקרן

דוגמה שמאית רשמית מירושלים ממחישה את המנגנון טוב יותר מכל הסבר תיאורטי.

בתוכנית 101-0921213, מתחם שימושים מעורבים ברחוב יד חרוצים 18 בירושלים, נבחנה קרן עבור שני מגדלים. לפי מסמך עלויות התחזוקה הממשלתי, הקרן לשני בניינים בגובה של כ־25 קומות הוערכה, לאחר הצמדה למועד השומה, בכ־10 מיליון שקל.

שמאי הפרויקט מציג את החישוב הבא:

הנקודה החשובה אינה רק שנוספו שמונה דירות. השווי של 12 אלף שקל למ״ר ששימש למימון הקרן חושב רק לאחר שהופחתו מע״מ, 20% יזמות ועלות הבנייה.

כלומר, 20% היזמות אינם נלקחים מתוך הקרן ואינם נדחקים לסוף התור. הם כבר בתוך המשוואה לפני שמגיעים לשווי השיורי שמממן אותה.

זהו בדיוק המבנה שיזם צריך לחפש בשומה שלו.

מקרה נוסף: קרן של 4.84 מיליון שקל עם 18% יזמות

הדוגמה אינה חד־פעמית.

בחוות דעת לתוספת דירות עבור קרן תחזוקה בפרויקט אשר 2–6 בירושלים, מינואר 2024, הוערכה דירה טיפוסית של 100 מ״ר בכ־3.462 מיליון שקל ללא מע״מ. בתחשיב נוכתה יזמות של 18%, ולאחר מכן הופחתו הוצאות הקמה של כ־1.494 מיליון שקל ליחידה. היתרה השיורית שהתקבלה עמדה על כ־1.439 מיליון שקל ליחידה.

הקרן, לאחר הצמדה, עמדה על כ־4.841 מיליון שקל. השומה קבעה כי לצורך כיסויה נדרשות כ־336 מ״ר זכויות בנייה נוספות, ובטבלה סוכם סדר גודל של כשלוש יחידות דיור.

שוב, הסדר הכלכלי זהה: מחיר מכירה → יזמות → עלויות הקמה → שווי שיורי לקרן.

כאשר אותו עיקרון מופיע בשומות שונות, בשיעורי יזמות שונים ובפרויקטים שונים, קשה להתייחס אליו כחריג. זהו אופן היישום של המנגנון.

אבא הלל ברמת גן: 21 מיליון שקל קרן ו־20 יחידות מותנות

באוגוסט 2026 דיווחה אב־גד לבורסה על החלטת הוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית אבא הלל–רש״י–ארניה ברמת גן, בכפוף לשינויים שנקבעו בהחלטה.

לפי הדיווח, התוכנית כוללת שני מגדלים בני 48 קומות ו־522 יחידות דיור. בנוסף נכללה אפשרות לתוספת של עד שתי קומות לכל מגדל, בהיקף כולל של כ־2,400 מ״ר ו־20 יחידות דיור, שמימושן מותנה בהקמת קרן נאמנות של 21 מיליון שקל לתחזוקת המבנה וכיסוי בלאי ושבר.

במונחים פשוטים, זהו יחס גולמי של כ־1.05 מיליון שקל לקרן לכל יחידה מותנית, או כ־8,750 שקל לקרן לכל מ״ר זכויות מותנות. היחסים האלה אינם תחליף לשומה ואינם מספרים לנו את רווחיות 20 היחידות — הדיווח הציבורי אינו מפריד את כלכלת השכבה המותנית משאר הפרויקט — אבל הם מראים את סדר הגודל ואת החיבור הישיר בין קרן משמעותית לבין מלאי נוסף בפרויקט מרכזי בגוש דן.

זה חשוב במיוחד משום שהמנגנון כבר אינו תופעה נקודתית בירושלים. הוא מופיע בפרויקט גדול של חברות יזמיות ציבוריות במרכז הארץ.

אז כמה זה כלכלי ליזם?

התשובה אינה ״אפס פגיעה״ בלבד.

כאשר הזכויות המותנות מחושבות נכון, הן יכולות להוסיף לחברה רווח אבסולוטי שלא היה קיים בפרויקט הבסיס.

נניח, לצורך המחשה בלבד, שהפרויקט ללא החלק המותנה מייצר לחברה רווח של 100 מיליון שקל. כעת מתווספת שכבת זכויות שנועדה לקרן. השומה מתמחרת את מלוא עלויות הבנייה, המימון והמיסוי ומשאירה רווח יזמי על הזכויות הנוספות. אם שכבה זו מייצרת 4 מיליון שקל רווח יזמי ובמקביל מעמידה 10 מיליון שקל לקרן, הרווח של החברה אינו יורד מ־100 ל־90 מיליון שקל; הוא יכול לעלות לכ־104 מיליון שקל, לצד קרן של 10 מיליון שקל.

המספרים כאן הם דוגמת המחשה בלבד. העיקרון הוא הדבר החשוב: היזם אינו קונה את הקרן מתוך הרווח של הפרויקט הקיים. הוא מממש מלאי נוסף, מקבל עליו רווח יזמי, והערך השיורי של אותו מלאי מממן את הקרן.

לכן חברה יזמית צריכה לבחון את הקרן כמו שכבת פיתוח נוספת בפרויקט, ולא כמו שורת מס נוספת.

איך מוודאים מראש שהקרן באמת כלכלית?

הוודאות לגבי מקור המימון כבר נמצאת במנגנון. העבודה המקצועית היא לוודא שהשומה, התכנון, הנאמנות והתזרים מתואמים כך שהכלכליות נשמרת גם במציאות ולא רק באקסל ביום אישור התוכנית.

בבדיקת רגישות פנימית, חברה יכולה למשל לבחון תרחיש שבו מחיר המכירה נמוך ב־5%, עלויות ההקמה גבוהות ב־7.5%–10%, עלות המימון עולה בנקודת אחוז והמימוש נדחה בשנה. אלה אינם מספרים רגולטוריים אלא כלי ניהולי. השאלה אינה אם השומה עדיין מציגה מספר חיובי, אלא אם גם בתרחיש כזה הרווח שנותר מצדיק את ההון והסיכון של מימוש הזכויות.

אם לא — צריך לחזור לתחשיב בשלב שבו עוד ניתן להשפיע על היקף הזכויות, תמהילן או מבנה המנגנון.

גודל הקרן עצמו אינו מדד לכדאיות

מסמך העלויות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציג אומדני בסיס לקרן הונית ל־25 שנות תחזוקה, בהנחה של ארבע דירות בקומה.

המסמך מדגיש שמדובר באומדנים שיש להתאים לפרויקט ולעדכן למחירים הרלוונטיים. בבניין מורכב יותר העלות יכולה להיות גבוהה יותר.

מבחינת היזם, המשמעות היא שאסור לקרוא את הטבלה לבדה. קרן של 8 מיליון שקל אינה בהכרח ״כבדה״ יותר מקרן של 4 מיליון שקל מבחינת רווחיות, משום שהיקף הזכויות המותנות אמור להיגזר בהתאם. המדד הנכון הוא היחס בין סכום הקרן, השווי השיורי של הזכויות והרווח שנותר על מימושן.

גם מבנה הנאמנות הוא חלק מהכלכליות

חוות הדעת המשפטית קובעת מנגנון רישוי בשתי פעימות: בשלב היתר הבנייה לחלק המותנה יש להציג הסכם נאמנות הכולל את תנאי היסוד; ובהמשך, כתנאי לתעודת הגמר של החלק המותנה, נדרש אישור מהנאמן כי קיבל את השליטה הנדרשת בכספים.

הנקודה הזו חשובה לחברת הייזום לא פחות מהשומה.

אם מנגנון ההפקדה אינו מתואם עם הליווי הפיננסי, קצב המכירות ואבני הדרך של הפרויקט, אפשר לקחת מנגנון כלכלי נכון וליצור ממנו לחץ תזרימי מיותר. לכן את הנאמנות לא נכון להשאיר לשלב האחרון כ״מסמך משפטי שצריך לסגור״. צריך לתכנן אותה יחד עם הכלכלה והביצוע.

איפה רקיע נכנסת לתהליך

הערך של גוף ייעודי לקרן תחזוקה אינו בכך שהוא מחליף את שמאי הפרויקט, את עורך הדין, את המתכנן או את הבנק המלווה. הערך הוא בחיבור ביניהם סביב מנגנון אחד.

רקיע מתמקדת בהקמה ובניהול של קרנות תחזוקה ארוכות טווח למגדלי מגורים. עבור היזם, העבודה צריכה להתחיל עוד בשלב שבו נספח התחזוקה והזכויות המותנות נמצאים בבחינה, ולא רק ביום שבו צריך לפתוח חשבון נאמנות.

בשלב התכנון ניתן לרכז במקום אחד את סכום הקרן, בסיס ההצמדה, היקף הזכויות המותנות, הנחות השומה, יעד הרווח היזמי, אבני הדרך להפקדה והדרישות לנאמנות. לאחר מכן ניתן לבנות את הסכם הנאמנות, מנגנוני הבקרה והדיווח ואת מדיניות הניהול הפיננסי של הקרן כך שיתאימו להוראות התוכנית ולצרכים ארוכי הטווח של הבניין.

מבחינת הנהלת חברת הייזום, התוצר הרצוי הוא פשוט: לדעת לפני אישור המנגנון מה גודל ההתחייבות, אילו זכויות ניתנות כנגדה, איזה רווח נשמר במימושן, מתי הכסף צריך לעבור לנאמנות ומה נדרש בכל אבן דרך.

זו הוודאות שרקיע מבקשת לייצר.

השורה התחתונה

לשאלה ״כמה זה כלכלי לחברת יזום בניה להקים קרן ארוכת טווח?״ יש תשובה ברורה יותר ממה שנדמה במבט ראשון.

במנגנון הזכויות המותנות, הקרן אינה אמורה להיות הוצאה שנחתכת מן הרווח היזמי של הפרויקט. היא ממומנת מן הערך הכלכלי של זכויות עודפות, כאשר העלויות והרווח היזמי כבר מובאים בחשבון בתרגום סכום הקרן לכמות הזכויות הדרושה.

המקורות המשפטיים והתכנוניים דורשים שהמימוש יהיה כלכלי ליזם; השומות בפועל מראות יזמות של 18% ואף 20% לפני חישוב השווי השיורי לקרן; והיישום ברמת גן מראה שמדובר כבר במנגנון של עשרות מיליוני שקלים בפרויקטים גדולים במרכז הארץ.

לכן הדרך להבטיח כלכליות אינה להתווכח בסוף הדרך על עצם הקרן. היא לעבוד נכון בתחילת הדרך:

לקבוע קרן שמתאימה באמת לבניין, לתרגם אותה לזכויות באמצעות שומה מלאה, להשאיר רווח יזמי שמצדיק מימוש גם בתרחיש שמרני, ולתכנן מראש את הנאמנות וההפקדות בהתאם לתזרים הפרויקט.

כשארבעת החלקים האלה מחוברים, הקרן מפסיקה להיראות כעלות חיצונית והופכת למה שהמנגנון התכנוני נועד לייצר: זכויות נוספות ורווחיות ליזם, לצד מקור הון אמיתי לתחזוקת המגדל לאורך שנים.