כשהתכנון מממן את העתיד: המודל החדש של אבא הלל ברמת גן

כשבעיית התחזוקה פגשה את בעיית הרווחיות

כדי להבין מדוע המנגנון הזה משמעותי, צריך לחזור לדיונים שנערכו בתכנית כמה חודשים קודם לכן. במרץ 2026 עמדה בפני הוועדה המחוזית גרסה אחרת של הפרויקט, שכללה 512 יחידות דיור. לתכנית הוגשו מספר התנגדויות, ובהן התנגדות של מהנדסת העיר רמת גן, התנגדות של נציגות תושבים — וגם “התנגדות עצמית” של היזמים.

מהנדסת העיר, סיגל חורש, העלתה במסגרת הדיון בין היתר את שאלת התחזוקה העתידית של מגדלים בני 48 קומות. החשש לא היה רק מגובהם אלא מהמערכות שהם מכילים ומהעלות המצטברת של הפעלתן והחלפתן. נציגות תושבים אף הזהירה מפני מצב שבו בעלי דירות ותיקים, שמתגוררים כיום בבניינים נמוכים וזולים יחסית לתחזוקה, יעברו לדירות חדשות אך יגלו לאורך השנים שהוצאות האחזקה של המגדל גבוהות מכפי שהם יכולים לשאת.

זו בעיה שכבר אינה ייחודית לפרויקט אחד. מגדל מגורים מודרני אינו פשוט בניין גבוה יותר; מבחינה תפעולית הוא מערכת תשתית אנכית. מעליות, משאבות, מערכות לחץ מים, גנרטורים, גילוי וכיבוי אש, מערכות אוורור, חניונים, איטום, מעטפת, מערכות חשמל ובקרה — כל אלה צריכים לפעול יחד עשרות שנים. חלק מההוצאות שוטפות וניתנות למימון באמצעות דמי ניהול חודשיים. אחרות מגיעות במחזורים ארוכים יותר, ולעיתים בסכומים של מיליוני שקלים, כאשר מערכת מרכזית מגיעה לסוף חייה או כאשר המעטפת החיצונית דורשת שיקום משמעותי.

במונחים פיננסיים, מדובר בהבדל בין הוצאות תפעול שוטפות לבין הוצאות הוניות. בניין יכול לעמוד בכל תשלומי החשמל, הניקיון והשירות ולהיראות מתוחזק היטב במשך שנים, ובכל זאת לצבור התחייבות עתידית גדולה שאין לה מקור מימון כאשר מגיע מועד החלפת מערכות מרכזיות. אם מאה או מאתיים בעלי דירות נדרשים באותו רגע להזרים סכום גבוה במיוחד, די בכך שחלקם אינם מסוגלים או אינם מוכנים לשלם כדי לדחות את הטיפול — ולעיתים להתחיל תהליך של הידרדרות שקשה לעצור אחר כך.

באותו זמן ממש שבו העירייה והתושבים העלו את בעיית התחזוקה העתידית, היזמים הציגו בעיה הפוכה לכאורה: לטענתם, התכנית שהופקדה אינה רווחית מספיק כבר בהווה. אב־גד ואפריקה התחדשות עירונית טענו במסגרת ההתנגדות העצמית כי הרווחיות היזמית במתווה שעמד אז לדיון מסתכמת בכ־11.2%, לעומת רף של כ־16% שאליו התייחסו בפרויקטים במחוז תל אביב. במסגרת ההתנגדות ביקשו החברות, בין היתר, לבצע התאמות בתמהיל הדירות ולהגדיל את מספר יחידות המיקרו.

כך נוצרה סיטואציה שבמבט ראשון הייתה אמורה להיות בלתי פתירה. מצד אחד, הרשויות ביקשו שמישהו יממן מראש התחייבות עתידית של הבניין. מצד שני, היזמים טענו שגם בלי אותה התחייבות הפרויקט עדיין אינו כלכלי מספיק.

המנגנון שאושר בסופו של דבר ניסה לא לבחור בין שתי הבעיות אלא לחבר ביניהן.

לא לקחת מהעוגה הקיימת — להגדיל אותה

הדרך המקובלת לחשוב על דרישת רגולציה חדשה היא כעל עלות. אם הרשויות מבקשות מהיזם להפקיד עוד 21 מיליון שקל, והיקף זכויות הבנייה אינו משתנה, הכסף צריך להגיע ממקום כלשהו: מהרווח היזמי, ממחיר הקרקע, מתמורות אחרות בפרויקט או — באופן עקיף — מהמחירים שבהם ניתן למכור את הדירות. בכל אחד מהמקרים מדובר במשחק סכום אפס במידה מסוימת.

אלא שלפי הפרסומים לאחר אישור התכנית, כאן נבנה מנגנון אחר. החברות היזמיות עצמן הציעו את מודל הקרן, והוא אומץ במסגרת התכנית בתמיכת צוות התכנון של עיריית רמת גן. מנגנון הקרן נקשר לזכויות נוספות, כך שהיזם מקבל אפשרות לייצר ערך שלא היה קיים קודם, ובתמורה חלק מאותו ערך מוקצה מראש לטובת הבניין.

זו הבחנה חשובה במיוחד בשיח על קרנות תחזוקה, משום שהיא מערערת על אחת ההנחות האינטואיטיביות סביבן: שהקמת קרן בהכרח באה על חשבון היזם. בפרויקט אבא הלל אין בסיס לקבוע שהקרן “משפרת” כשלעצמה את הרווחיות, ואין בידינו השומה המלאה שתאפשר לחשב את השפעתן הנקייה של 20 היחידות על התשואה. אבל בהחלט ניתן לומר שהמנגנון מדגים כיצד קרן וזכויות יזמיות יכולות להיבנות כחלק מאותה עסקה, ולא כשתי דרישות המתחרות על אותה יתרה.

זה הופך את זכויות הבנייה מכלי שמטרתו היחידה היא ליצור כדאיות לפרויקט גם לכלי מימון. הרשות משתמשת בסמכות התכנון כדי לייצר ערך כלכלי נוסף, ומתנה את מימושו בכך שחלק מהערך לא ייצא מהפרויקט עם השלמת המכירות אלא יישאר שם לטובת השנים הבאות.

מנקודת המבט הציבורית, יש בכך היגיון ברור. הזכות לבנות עוד דירות היא משאב תכנוני שניתן ליזם מכוח החלטה ציבורית. אם אותה החלטה מייצרת עשרות מיליוני שקלים של ערך נוסף, הרשות יכולה לדרוש שחלק מהערך הזה יממן גם את העלויות החיצוניות והארוכות־טווח של הבנייה הגבוהה. מנקודת המבט היזמית, המנגנון יכול להיות מתקבל על הדעת כל עוד שווי הזכויות הנוספות גבוה דיו כדי לממן את הקרן ועדיין להותיר כדאיות כלכלית.

במילים אחרות, השאלה הנכונה אינה מדוע יזם ירצה “לשלם” 21 מיליון שקל. השאלה היא איזה סל זכויות הופך התחייבות כזאת לעסקה שהיזם עדיין רוצה לבצע.

האבולוציה של הפרויקט מספרת חלק מהסיפור

גם ההתפתחות המספרית של תכנית אבא הלל מעניינת. כאשר התכנית אושרה להפקדה בספטמבר 2024, היא כללה 467 יחידות דיור בשני מגדלים בני 45 קומות. בהמשך גדל מספר היחידות ל־512 והגובה המרבי עלה ל־48 קומות. לאחר הליך ההתנגדויות והתיקונים אושר באוגוסט 2026 מתווה של 522 יחידות, ולצדן האפשרות לממש 20 יחידות נוספות בכפוף להקמת הקרן.

אין פירוש הדבר שכל תוספת הזכויות שניתנה לאורך הדרך נועדה לממן את קרן התחזוקה, ולא נכון לקרוא את הנתונים כך. תכניות מסוג זה משתנות מסיבות רבות: צפיפות, תמהיל דירות, תכנון אדריכלי, כדאיות, שטחי ציבור ודרישות עירוניות. אבל הרצף כן מראה שהכלכלה של הפרויקט ותחזוקתו העתידית לא נדונו כשתי סוגיות נפרדות. שתיהן היו חלק מאותו משא ומתן תכנוני.

גם הנתונים הכספיים שפורסמו לאחר האישור צריכים להיקרא בזהירות. החברות העריכו הכנסות של כ־1.204 מיליארד שקל והוצאות של כ־959 מיליון שקל. החיסור הפשוט ביניהם מניב פער של כ־245 מיליון שקל, אבל יהיה שגוי להציג את הסכום הזה כרווח יזמי. הרווח האמיתי תלוי, בין היתר, בעלויות המימון, מיסוי, תזמון התשלומים והתקבולים, הון עצמי, תקורות, סיכוני ביצוע ומחירי המכירה בפועל.

לכן גם אין בהכרח סתירה בין הנתונים שפורסמו באוגוסט לבין טענת החברות במרץ שלפיה התכנית במתכונתה הקודמת יצרה רווחיות של 11.2%. מדובר בגרסאות שונות של הפרויקט, לאחר שינויים במספר הדירות ובתכנון, ולא בהכרח באותה מתודולוגיית חישוב.

ובכל זאת, גם בלי לנסות להנדס מתוך הנתונים רווח יזמי שלא פורסם, הכיוון ברור: פרויקט שהיזמים ביקשו להגדיל את כדאיותו קיבל לאורך הדרך זכויות נוספות, ובאותו הליך נוצר גם מנגנון שמקצה עשרות מיליוני שקלים לתחזוקה ארוכת טווח. עצם האפשרות לבצע את שתי הפעולות במקביל היא אחת המסקנות החשובות של המקרה.

ירושלים הייתה המעבדה. עכשיו המודל מגיע למחוז תל אביב

חשוב גם לדייק לגבי התקדים. אבא הלל אינה התכנית הראשונה בישראל שמשתמשת בזכויות בנייה לצורך מימון קרן תחזוקה. ירושלים החלה ליישם מודלים כאלה כבר ב־2023, לאחר עבודת מטה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מינהל התכנון ומשרד המשפטים.

במתחם אפרסמון בגילה, למשל, אושרה תוספת של יחידות דיור שנועדה לממן קרן תחזוקה. בתכניות נוספות בירושלים נקשרו עשרות יחידות דיור לקרנות בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים. המנגנון הארצי שנוסח באותה תקופה קבע עיקרון שלפיו ניתן להעניק ליזם זכויות מותנות, כאשר מימושן קשור להקמת קרן נאמנות שתשמש להוצאות התחזוקה ארוכות הטווח של הבניין.

החידוש באבא הלל הוא גיאוגרפי ומוסדי. לפי מתכנן מחוז תל אביב, אדריכל ארז בן אליעזר, מדובר בפעם הראשונה שבה נקבע בהחלטה למתן תוקף במחוז מנגנון כזה של קרן תחזוקה ארוכת טווח המקושרת לזכויות בנייה. המשמעות היא שהמודל, שנוסה תחילה בירושלים, נכנס כעת למחוז שבו צפיפות הקרקע, מחירי הדירות והמעבר המואץ לבנייה גבוהה הופכים אותו לרלוונטי בקנה מידה שונה לחלוטין.

אם ירושלים הייתה סביבת הניסוי, גוש דן עשוי להיות המקום שבו המודל יהפוך לפרקטיקה רחבה.

וזה חשוב משום ששאלת התחזוקה של מגדלים משנה את אופייה ברגע שהמגדל מפסיק להיות חריג והופך למרכיב בסיסי של העיר. בניין בודד בן 40 או 50 קומות שמתקשה לממן את מערכותיו הוא בעיה של מאות בעלי דירות. רחובות שלמים של מגדלים בני אותו גיל, שמגיעים בתוך כמה שנים לאותו שלב במחזור החיים שלהם, כבר מייצרים סיכון עירוני.

העיר של 2055 נבנית עכשיו

דרך אבא הלל עצמה נמצאת בתהליך שינוי רחב הרבה יותר מהפרויקט הספציפי של אב־גד ואפריקה. לאורך הציר מקודמות תכניות רבות של התחדשות ובנייה גבוהה, כחלק מתפיסה להפוך אותו מציר המשרת בעיקר תנועה מוטורית לרחוב עירוני צפוף יותר, עם עירוב שימושים, מסחר, הולכי רגל ותחבורה ציבורית.

ההיגיון התכנוני ברור: הקרקע במטרופולין תל אביב מוגבלת, הביקוש לדיור גבוה ומערכות התחבורה החדשות אמורות לאפשר ריכוז גדול יותר של אוכלוסייה סביב צירים מרכזיים. אבל ככל שהעיר עולה לגובה, היא גם נעשית תלויה יותר במערכות מכניות מורכבות. מעלית תקולה בבניין בן ארבע קומות היא מטרד. במגדל בן 48 קומות היא יכולה לשנות את יכולתו של אדם מבוגר לצאת מביתו. מערכת מים, כיבוי אש או אוורור שאינה מתוחזקת היטב היא כבר לא סוגיה אסתטית אלא תשתיתית.

מכאן מגיעה השאלה שהמנגנון באבא הלל מנסה לפתור: אם ידוע כבר בשלב התכנון שהבניין ידרוש בעתיד הוצאות הוניות משמעותיות, האם נכון להמתין עד שהן יתממשו ורק אז לבדוק האם מאות בעלי הדירות מסוגלים לממן אותן — או שמוטב ליצור את מקור הכסף מראש, כאשר הפרויקט עדיין נמצא בשלב שבו החלטות תכנוניות יכולות לייצר ערך.

במובן הזה, 21 מיליון השקלים אינם רק קרן עבור שני מגדלים. הם ניסיון להעביר חלק מעלויות שנת 2050 או 2060 אל תוך הכלכלה של שנת 2026.

זו חשיבה שמוכרת היטב מעולמות אחרים של תשתיות וניהול נכסים. חברות, קרנות ומשקיעים מוסדיים אינם מסתכלים רק על מחיר הרכישה של נכס אלא על עלות מחזור החיים שלו: כמה יעלה להפעיל אותו, אילו מערכות יידרשו להחלפה ומתי, כמה הון צריך לשמור בצד ואיזה חלק ממנו ניתן להשקיע עד למועד השימוש. דווקא בשוק המגורים הישראלי, שבו הבעלות מפוזרת בין מאות משקי בית והניהול עובר לאורך השנים בין נציגויות וחברות ניהול שונות, אותה חשיבה עדיין אינה מובנת מאליה.

קרן היא רק התחלה

וזו גם הנקודה שבה כדאי להיזהר מאופטימיות מוקדמת מדי.

הקמת קרן של 21 מיליון שקל אינה, כשלעצמה, פתרון מלא לבעיית התחזוקה. השאלה המהותית תהיה כיצד הקרן הזאת תנוהל במשך עשרות שנים. בפרסומים הפומביים שנבדקו עד כה מפורטים סכום הקרן, מטרתה והקשר בינה לבין זכויות הבנייה, אך עדיין אין תמונה ציבורית מלאה של מנגנון הניהול העתידי: מי יהיה הנאמן, כיצד תיבנה מדיניות ההשקעה, כמה מהכסף יישאר נזיל, כיצד יעודכנו צרכי התחזוקה לאורך השנים, מי יהיה מוסמך לאשר משיכות ומה יקרה כאשר הגופים והאנשים שמנהלים את הבית המשותף יתחלפו.

אלה אינן שאלות מנהלתיות. הן נמצאות בליבת ההצלחה או הכישלון של המודל.

סכום של 21 מיליון שקל שנשמר במשך עשרות שנים במכשיר שאינו מגן על ערכו הריאלי יכול להישחק משמעותית. מנגד, קרן שמושקעת ברמת סיכון שאינה מתאימה להתחייבויותיה עלולה להיקלע דווקא ברגע הלא נכון לירידת ערך או למחסור בנזילות. גם תכנית הנדסית שנכתבה בעת מסירת הבניין אינה יכולה להישאר קפואה במשך 30 שנה; טכנולוגיות משתנות, מחירי עבודה וחומרים משתנים, מערכות מתיישנות אחרת מהצפוי ורגולציה חדשה יכולה להוסיף דרישות שלא הופיעו בתחזית המקורית.

לכן השלב הבא בשוק קרנות התחזוקה לא יהיה רק השאלה כמה כסף היזם הפקיד ביום הראשון. הוא יהיה השאלה כיצד הופכים את הכסף למוסד פיננסי־תפעולי שמסוגל לשרוד דורות של נציגויות דיירים, חברות ניהול ובעלי דירות.

מבחינה זו, החשבון בנאמנות הוא רק התשתית המשפטית. ניהול הקרן הוא המוצר האמיתי.

למה המקרה הזה עשוי לעניין גם יזמים אחרים

יש סיבה נוספת לכך שאבא הלל עשויה להפוך לתכנית שמפתחים ורשויות אחרות ילמדו מקרוב. במשך שנים הדיון על תחזוקת מגדלים הוצג לעיתים כעימות כמעט מובנה בין אינטרס ציבורי לאינטרס יזמי: הרשות רוצה עוד מנגנונים, עוד ערבויות ועוד כסף לעתיד; היזם רוצה לצמצם עלויות ולהגיע לשיעור הרווח הנדרש.

המקרה ברמת גן מציע מסגור אחר. אם ניתן להגדיל זכויות בתמורה להקצאת חלק מהערך החדש לקרן, האינטרסים אינם חייבים להיות מנוגדים לחלוטין. הרשות יכולה לקבל מנגנון שמפחית סיכון עתידי; בעלי הדירות מקבלים מקור הון שאינו תלוי רק בגבייה עתידית; והיזם מקבל מלאי נוסף שמאפשר להצדיק את ההוצאה.

זה אינו אומר שהמודל מתאים לכל תכנית. באזורים שבהם ערכי הקרקע והדירות נמוכים יותר, ייתכן שכמות הזכויות הנדרשת כדי לממן קרן משמעותית תהיה גדולה מדי מבחינה תכנונית. גם במרכז הארץ יהיה צורך לוודא שהתוספת אינה יוצרת עומסים על תחבורה, תשתיות ומבני ציבור. זכויות בנייה אינן כסף חינם; הן מייצרות גם עלויות עירוניות.

אבל דווקא משום כך אבא הלל היא מקרה מבחן מעניין. היא מציגה דרך למדוד את העסקה באופן מפוכח: כמה ערך יוצרות הזכויות הנוספות, כמה ממנו נדרש כדי לממן את התחזוקה העתידית, וכמה נשאר כדי להצדיק את ההשקעה היזמית. אם המספרים עובדים עבור כל הצדדים, הקרן מפסיקה להיות “עוד חובה” והופכת לחלק מארכיטקטורת המימון של הפרויקט.

השאלה שתישאר הרבה אחרי טופס 4

בסופו של דבר, רוב פרויקטי ההתחדשות העירונית נמדדים כיום ביום המסירה. כמה זמן לקח לקבל היתר, כמה דירות נבנו, באיזה מחיר הן נמכרו ומה קיבלו הדיירים הוותיקים. אלה מדדים טבעיים, מפני שהם נמצאים בטווח הזמן שבו היזם, הרשות והדיירים המקוריים עדיין מעורבים בפרויקט.

אבל מגדל מגורים הוא נכס שאמור לעמוד הרבה אחרי שכל מי שישב בישיבות התכנון שלו כבר עזב את התפקיד. בעוד שלושים שנה לא יהיה חשוב במיוחד מי ניסח את ההתנגדות או מי הציג את התכנית לוועדה. יהיה חשוב אם המעליות עובדות, אם מעטפת הבניין מתוחזקת, אם מערכת המים אמינה ואם בעלי הדירות יכולים לממן את השיקום הבא מבלי להידרש להוצאה חריגה שהם אינם מסוגלים לשלם.

במובן הזה, התכנית באבא הלל מוסיפה שכבה חדשה למושג “כדאיות” בהתחדשות עירונית. עד היום הכדאיות נבחנה כמעט תמיד מנקודת מבטו של הפרויקט: האם יש די זכויות כדי שהיזם יבנה אותו. המנגנון החדש מתחיל לשאול גם אם יש די הון כדי שהבניין ימשיך לתפקד לאחר שנבנה.

הפער בין שתי השאלות הוא כל הסיפור.

הראשונה מסתכלת עד למסירת המפתח.

השנייה מסתכלת שלושים שנה קדימה.

אם המודל של אבא הלל יתפשט, ייתכן שבעתיד אישור של מגדל חדש בגוש דן לא יסתיים בשאלה כמה קומות וכמה יחידות דיור נוספו לתכנית. לצד טבלאות הזכויות והשומה היזמית תופיע שאלה נוספת: מהו מחיר התחזוקה של הנכס לאורך חייו, ואיזה חלק מהערך שנוצר היום נשמר כדי לשלם אותו.

זו אינה שאלה תכנונית בלבד, וגם לא רק שאלה של ועד בית. זו שאלה של הקצאת הון.

ובמקרה של אבא הלל, בפעם הראשונה בגוש דן, התכנון ניסה לענות עליה עוד לפני שנוצקה הקומה הראשונה.